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改革开放40年宜春经济发展系列分析之房地产篇--蓬勃发展

  • 2018-09-30 08:43:00
  • 来源:www.ycfdcw.com
  • 编辑:宜春房产网
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改革开放40年来,宜春房地产业在奋进中迅速崛起,在改革中调整完善,在开放中蓬勃发展,为我市扩大内需拉动经济、改善住房增加就业,加快城镇化进程,提高人民生活水平作出了重大贡献,是推动宜春经济和社会发展的重要助推器。

一、房地产开发企业不断发展壮大



从党的十一届三中全会开始,改革开放已经走过了近四十年的历程,取得了举世瞩目的辉煌成就。随着经济社会的历史性变革,居民生活也发生了翻天覆地的变化,生活更趋丰富,生存环境持续改善,居住条件显著提高。我国住房商品化改革从1978年开始酝酿、理论探讨,到1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,由此,房地产业开始逐步进入市场化发展阶段并从此进入了一个崭新的快速发展时期。

与此同时,伴随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快,宜春加快了以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐。宜春房地产开发企业从无到有、由小变大、蓬勃发展。以1980年7月宜春市房地产管理局管辖下的房地产开发公司正式挂牌成立,标志着宜春房地产开发的正式起步。随着经济发展、社会进步、人民生活水平提高步伐的加快,房地产企业如雨后春笋般发展壮大起来。截止2017年底,全市共有各种登记注册类型的房地产开发企业1234家,是1993年的51倍,年均新诞生注册房地产企业40多家;年末从业人员2.32万人,是1993年25倍;新增固定资产达总额57.4亿元,是1993年的133.6倍;主营业务收入151.4亿元,是1993年的62.6倍。


二、房地产开发投资规模呈跳跃式增长



宜春房地产业在1998年前,基本围绕城市新区扩张、危旧房改造及保障性住房建设,初期投资规模很小;1998年房地产业开始全面复苏,并步入房地产业发展的快车道。1998—2007年,房地产进入起步扩张期(见表一),全市房地产开发投资稳步增长,从1998年仅为2.03亿元,发展到2007年的24.68亿,累计投资111.71个亿,年平均增速为28.4%。

表一:1998--2007年宜春市房地产开发情况统计表



2008年—2017年间,我市房地产进入了快速扩张发展期(详见下图)。特别是2013年,当年投资首次突破百亿大关,达100.99亿元,接近前十年的累计投资额,至2017年突破二百亿元,当年投资规模达205.02亿元。十年间房地产投资完成额年均增长23.6%。





三、房地产民营企业异军突起



改革开放以来,房地产开发企业所有制结构发生了深刻变化,经济类型呈现多元化,民营房地产企业从无到有,一枝独秀,发展势头迅猛。2017年,全市民营房地产开发企业达到249家,占房地产企业的88.3%,完成固定资产总额8.3亿元,占全部房地产企业投资的比重高达99.2%。




四、房地产市场生机勃勃



新中国成立初期,住房所有权归公有,无偿分配给干部职工居住。到五十年代中期,实行工资制后,住房实行租金制,但租金很低,属于福利性质。1978年我国改革开放的总设计师邓小平同志就提出“解决住房问题能不能路子宽些”,1980年又系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路,对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计,从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。结束了几十年社会、单位各自为政的福利实物分房,启动了商品房市场,住房的市场化改革,极大释放了城市居民长期被压抑的住房需求,房地产市场呈现出勃勃生机。

1985年,为解决居民的居住问题,宜春市(原宜春地区行署),抽取了一个市(今袁州区)、13个镇和16个工矿企业,对城镇房屋居住普查。在普查范围内,按建筑面积计算,平均每人居住面积为6.5平方米,缺房户占普查登记户数的19.43%。1992年宜春市(原宜春地区)成立了宜春地区住房制度改革导小组,对公有住房部分产权进行出售。2005年市政府下发《宜春市中心城住房分配货币化实施细则(试行)》,停止住房实物分配,实行住房分配货币化。我市房地产由此进入了持续、健康、稳定的发展新时期。

1998年—2017年间,作为新型产业的宜春房地产市场,以市场为导向,活力四射、精彩缤纷,新开工项目面积,呈阶段式递增,1998至2008年11年间增长10倍,年平均增速达27.4%。2013年新开工面积达到了近年的高峰值489.5万平方米,至2017年新开工面积累计达4657.15万平方米,年平均增速14.5%;竣工面积2005年前一直稳步上升,此后随市场供求变化略有调整,至2017年累计竣工面积达3036.52万平方米,年平均增长10.7%;商品房市场活跃,从1998年起就一路上扬,2017年商品房销售面积达到了568.8万平方米,销售面积是1998年的26.6倍。1998年至2017年累计销售商品房3924.59万平方米,年平均增长17.8%。(详见下图)






五、居民生活环境和城市建设得到进一步提升



房地产业的崛起,投资规模的日益增长,推动了居民居住环境的改善,加快了城市扩张和城镇化建设的步伐。

改革开放以来,随着居民家庭的收入增长,居民对住房及居住环境的改善需求和美好向往与日俱增,而房地产业的发展在很大程度上改善了我市城镇居民的住房条件与环境。统计数据显示,1978年我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米,而据宜春城区全面房屋普查资料显示,1985年宜春市城区实有房屋建筑面积329.95万平方米,其中居住面积170.16万平方米,非居住面积65.92万平方米;人均居住面积为5.6平方米,城区人均居住面积不到4平方米的有987户,计4817人;人均居住面积在2平方米以下的有131户,计492人;拥挤户729户;不方便户663户;无房户130户。到2007年年底,我市城镇居民人均住房面积达36.61平方米。其中,租赁公房的占4%;租赁私房的占2%,原有私房占8%;房改房及商品房占86%,全市基本形成了从福利分房到商品房、经济适用房、廉租住房并轨的较为完善住房制度的转变。

至2017年底,我市城镇居民人均住房面积已达54.29平方米,自有现住房面积占81.2%。住房改革以来,住宅小区化盛行,人们买上了自己中意的商品房,不论是居住面积还是居住环境都有很大改善,生活质量大有提高,“居有其屋”的愿望正在一步步变成现实。

从房地产投资情况看,1978全市房地产当年仅完成投资42.81万元,1998年就有2.03亿元,2007年投资突破20亿元达24.68亿元,从万元到亿元用了十年,从亿元到20亿元也用了十年,从几十亿元到突破百亿元大关只用了六年,从一百亿到二百亿宜春仅用了四年。房地产的迅猛发展推动了城镇建设向高品质、高绿化率,环境优美的宜居城市发展。

1978年,全市城镇人口为41万,房屋老旧且参差不齐,据第二次房屋普查资料显示,砖木结构房屋占绝大部分,城区道路窄,宜春中心城区被称为“一条半街”(见表二)。

表二:宜春中心城区房屋建造年代及层次情况



1994年3月,根据江西省政府批准的《宜春市城市总体规划》,宜春市委、市政府决定实施高士路拓宽改造工程,成立了高士路工程建设指挥部,高士路拓宽改造工程南起中山中路丁字路口,向北贯穿解放路、三眼井巷、沿河路、秀江中路、高士路、官山路,与袁山大道相接,全长1063米,通过新建的大桥跨越秀江,形成连接秀江两岸新通道;按照规划,河南部分拆迁宽度不少于90米,河北部分宽度不少于66米,共需拆32个单位939户居民的房屋,共计建筑面积8万平方米。由此拉开了城市建设新一轮升级改造。2001年以来,市政府委托宜春市城市建设投资开发总公司融资12.2亿,对宜春中心城区等10项工程,进行开发建设,为全市的城市建设与房地产开发先行垂范。

2016年,宜春城镇人口发展到257.3万人,共有社区服务设施667个;城市建设用地面积达70平方公里,其中居住用地15.8平方公里;绿地面积12.03平方公里,建成区绿地率41.46%;人均城市道路面积15.6平方米。期间,一大批房地产开发项目成为城市新的亮点和风景线。如江西省正荣房地产开发的丽景山庄、丽景滨江,江西富思特房地产开发的秀江御景,江西高新能源房好开发的宜人华府,丰城人和房地产开发的人和阳光城,丰城金马房地产开发的丰邑中央,江西盛地产开发的香格里拉花园,高安德亿房地产开发的巴黎春天,奉新伟星置业开发的伟星滨江花城,春弘安房地产开发的龙河星城等。





综上所述,改革开放40年来,老百姓期盼的“住有所居”的目标基本得到实现和改善。房地产的快速发展,为社会创造了财富,改善了城镇居民的居住条件,改造美化了城市环境,取得了良好的经济效益、社会效益和环境效益。在为社会提供更多就业机会的同时,也带动了建材、化工、家具、家电、装饰装修等相关行业的发展。随着房地产业在社会发展中地位的显著提升,其拉动经济增长的力量将更加明显和增强,对国民经济增长的贡献也将越来越大。

说明:有些2017年指标,因省统计局还未公布数据,所以引用2016年的有关数据进行分析。

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