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老破旧的机会来了!楼市即将进入旧改!

  • 2019-06-28 15:39:01
  • 来源:www.ycfdcw.com
  • 编辑:宜春房产网
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在主流的认知中,操盘三四线的最大筹码,无疑就是棚改因此,棚改被很多人看成了楼市行情的发动机:棚改动,大利楼市;棚改紧,看空楼市。如今棚改慢慢熄火,旧改即将接力。


1、楼市即将进入“旧改”


近日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。


文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。


论定位,旧改既是民生工程又是发展工程。论影响人群,涉及上亿城镇居民;论投资体量,专家估计可能高达4万亿。


按照相关文件:


重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。


可见,老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象,最多加上加装电梯、配建停车场,最终带动养老医疗等发展,无论是规模体量还是投资能量,都无法与棚改相匹敌。


在很多城市,旧改的另一个称呼是“城市更新”:微改造为主,大拆大建为辅。


2、为什么要旧改


我国经济形势不允许。此前,我们已经通过铁公基,房地产,大水漫灌等来培育新的增长方式,但事实表明,虽然在拉动经济上起到了一定作用,但是其负作用也相当大。“中国经济不能再“过度依赖”房地产”这是郭树清主席上周的严厉表态。


新时代的稳经济政策必须“要找准切入点,抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资”,能一举多得是最好的。


所幸旧改这一妙招真的做到了——


首先,拉基建可以带动投资,稳定就业。


今年三月份总理在做政府工作报告时,曾经用“量大面广”这个词形容过城镇老旧小区。而这次国常会上也提到“涉及居民上亿人”。


根据江海证券的初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。


目前,一些省份已公布了今年的改造目标,比如河北省今年将改造老旧小区2779个;安徽省计划改造老旧小区523个,投资估算约25亿元。


其次,拉动内需,刺激增长。


老旧小区的改造项目投资周期很短,一般半年之内就能完成,边际效应明显,资金周转很快,能迅速转化为消费能力。


比如说,小区建了停车位,就可能刺激居民汽车消费;小区周边多几个便利店或者便民市场,也能刺激居民平时多花钱改善生活;而且看到整个小区室外工程都在改建,也可能会刺激居民对室内进行重新装修。


不得不说,这项政策一箭双雕。


3、旧改与棚改的区别


简单来说,棚改就是拆迁,旧改就是翻新。


具体说来:


旧改:重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施,在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。


棚改:城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的“棚户区”及“城中村”进行拆迁改造。


当然这只是字面的理解,其实两者还有很大的区别:


1、实施方式:旧改是小修小补,棚改是大拆大建;


2、补偿条件:旧改没有补偿,棚改给钱给房;


3、谁来出钱:旧改由地方财政、金融机构或者集资来推进,棚改由国开行出钱地方贷款获得资金。


其实我们可以看出,最重要的就是第3点谁来出钱的问题。旧改肯定更加市场化,不全是直接放水了,还有间接通过地方和市场去探索,让更多存量的钱进入旧改工程中,和棚改相比放水的力度小了。


4、旧改房地产市场的影响


于三四线城市来说,棚改大跃进之下,城市老旧小区基本改造完成,旧改到来之后,无论是规模还是潜力都相当有限。但一二线城市的老旧小区而言,无疑是个大利好。


老旧小区的衰败,正在成为一个社会问题。 最近,“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走,建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁,都将老城区置于相当尴尬的位置,不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。


旧改的到来,有助于改变这一格局。


无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,具有交通、医疗乃至学位优势的老破小,在旧改的加持之下,都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。

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