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[宜春论坛]央视踩盘暗访:江西鹰潭低迷 买新房政府补贴300元/㎡

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编辑小君
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据国家统计局的最新数据,5月末,全国商品房待售面积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,以一线城市和省会城市为样本的重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;以地级市为样本的非重点城市,3月、4月、5月末待售面积分别比上月末减少63万、226万和394万平方米,减少量逐月增多。


尤其一二线城市已经从去库存转变为抑制房价上涨,那么四线城市又是怎样的情况呢?江西省是第一个出台化解房地产库存地方细则的省份,我们的记者近日也是分别前往了江西的鹰潭和新余等地进行调查。 

 

江西鹰潭:5月均价同比下跌12%

 

江西鹰潭是江西东部的地级市,房地产开发比较晚,2011年恒大地产的楼盘开盘时异常火爆,此后当地的房地产迅速开展起来,但这次记者来到时看到的是另一番现象。 

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记者来到一个叫做龙腾滨江的楼盘,这个楼盘在鹰潭来说地理位置非常的优越,可以看到鹰潭的母亲河信江河,开发商打出的广告是看湖看景,目前起步价是每平方米3788元,实际上我们了解到,目前这个楼盘的均价只能够达到每平方米3600元左右,在这个楼盘的斜对面的楼盘,目前是已经入住了,当时2014年开盘,这个楼盘的均价就已经达到了每平方米5600元。 

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记者在这个楼盘的销售中心看到这里没有看房的顾客,虽然气温已经达到36度,销售中心的空调甚至都没有打开,很是闷热,工作人员解释说今天是工作日,再加上气温高,看房的人少,为了节省开支所以没有开空调。 

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江西鹰潭某楼盘销售经理:以前我们小洋楼当时均价大概在五千三左右出售,减掉所有的补贴之后,我们下降到了已经到了四千六七的样子。 


记者随后又走访了鹰潭城区其他几个在售的楼盘,发现大部分项目的价格比起前期的高点都有所下降。 


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江西鹰潭某楼盘销售经理:原来的价格大概均价在四千二到四千五,现在我们的价格是大概卖到三千六七。


鹰潭的这个楼盘是江西鹰潭多年来的销售冠军,成交量占到当地房地产销售的40%以上。从2011年开始到目前一共推出了八期项目,都是精装修的房源,前面的六期全部卖完,目前在售的是七、八期。楼盘的负责人告诉记者虽然他们的项目是当地的销售冠军,但今年的销售情况也大不如前两年。


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江西鹰潭某楼盘销售经理:我们2011年首期开盘的话均价大概是五千左右,我们的折后均价的话,现在目前差不多五千块钱左右,去年基本上我们全年销售额在九个多亿,然后今年到目前为止销售额在三个亿左右。

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数据显示2016年1-5月江西鹰潭市区新建商品住房销售均价4632.28元/平方米,同比下跌9.9%,其中5月销售均价4576.35元/平方米,同比下跌12%。


江西鹰新区:看上去风景亮丽 晚上却无人居住


今年以来一线城市量价齐升,那么为什么像江西鹰潭这样的四线城市房价会逆势下跌呢?当地的库存量到底高不高?

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巨幅的户外广告中打着低价开盘等字样,而在江西鹰潭采访的几天里记者发现,不管是在老城区还是新城区,到处都可以看见新修的楼盘,而新盘最集中区域主要是信江河沿岸,沿着信江大桥,楼盘鳞次栉比,蔚为壮观,而到了晚上,连片开发的楼盘在亮化景观灯的映衬下,也成为鹰潭一道亮丽的风景线,可是当记者近距离走近这些楼盘时却发现,除了楼盘外围的亮化景观灯,大楼几乎漆黑一片。 

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一些当地的业内人士告诉记者事实上这些楼盘之所以没有亮灯,主要是这些年江西鹰潭新建的楼盘太多,而大多楼盘都没有卖出去。

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根据鹰潭市2015年国民经济和社会发展统计公报显示,2015年鹰潭市房地产开发投资57.76亿元,增长28.5%,其中住宅投资42.6亿元,增长24.4%。

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商品房施工面积562.65万平方米,增长15.7%,其中商品房新开工面积179.35万平方米,增长63.8%。商品房屋销售面积129.58万平方米,增长27.5%.

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江西爱房网鹰潭分公司总经理 宗泰:因为本身鹰潭的人口,基本都在往外流失掉了,这我们大家都知道的,都流失到一线城市去了。

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国内某大型房企区域公司营销总监 邵佳:很多老板以为地价便宜,就可以去造,造了就可以卖,卖了就可以赚钱。但是,实际上这是一种比较畸形的一种现象 所以导致了目前很多四线城市有非常大的库存 市场在卖的房子已经很多了,如果你再不停地出地,那房子就越来越多,库存就永远去不完。 

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数据显示,2015年末江西鹰潭常住人口115.33万人,比上年末增加0.57万人,其中城镇人口为64.33万人,比上年末增加2.1万人,占总人口比重55.78%,比上年提高1.55个百分点。


业内人士分析虽然户籍人口增加,但事实上这些年外出经商、务工的依然很多,人口结构总体还是外流,根据江西鹰潭房管局提供的数据,当地库存量最高是在2014年,中心城区的去化周期达到31个月,而几乎从那个时候开始,一些开发商的资金链出现问题,江西鹰潭括苍山水名城项目的浙江老板资金链断裂,同时因涉嫌非法集资被警方控制。而这家企业曾经在2011年、2012年被当地评为优秀房地产企业。 

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江西鹰潭苍山水名城工作人员:我们这边因为资金链断裂,现在是政府接盘,政府监管资金,鹰潭不光我们这个楼盘,应该好几个楼盘都是政府监管资金。 


记者了解到,少数开发商资金链断裂带来的负面影响,使得政府不得不采取以购代建的方式采购商品房作为保障性住房。 

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江西鹰潭市房管局市场监管科副科长 罗静:开发企业的资金困难,他欠缴税费的一些东西,欠政府的钱,他就把他自己的房源拿出来,卖给政府来抵欠下的税费这一部分。然后这一块也是力度蛮大的。 

 

江西鹰潭:银行收紧贷款 在建大酒店停工

 

江西房地产市场的冷清,直接给开发商带来巨大的压力,下面我们就来认识一位鹰潭本地的开发商洪兴龙,了解一下目前一些开发商的境况。

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今年63岁的洪兴龙站在自己投资的鼎宏大厦的28层神情凝重,窗外就是自己新建的五星级酒店,可现在他却在到处为这个酒店寻找东家。 

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江西鹰潭开发商 洪兴龙:自己搞不起来,那就是1.1、1.2个亿都卖掉去了,甚至在1个亿都会可能就会脱手了。 


洪兴龙说其实自己非常舍不得把酒店卖了,这个项目如果建成将是鹰潭市唯一的标杆性五星级酒店,占地40亩,距离高铁站1公里,紧挨鹰潭市民广场,对面就是鹰潭公园和信江河,这对于拥有国家5A级风景区龙虎山旅游资源的江西鹰潭来说,原本就是政府重点扶持的项目。 


江西鹰潭开发商 洪兴龙:打造鹰潭的标志性,本来我们市里面批复也是,十年之内不能再批这种豪华酒店了,在鹰潭也是最好的酒店了,位置也好,里面的设施也好。

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记者来到的是洪兴龙已经投资了1.6个亿的华劲国际大酒店的施工现场,看到主体工程已经是基本完工,如果说按照正常的流程目前应该是进入一个装修的阶段,可是因为资金的问题目前整个项目已经完全停了下来。 

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酒店施工现场非常安静,吊机还没有拆除,在酒店的大厅还堆放了不少建筑材料,对于陷入到目前的境地,洪兴隆有些后悔,他退伍后就一直在浙江温州、金华等地搞项目开发,2011年回到家乡江西鹰潭,第一个项目就是鼎宏大厦。 


江西鹰潭开发商 洪兴龙:这个是2013年5月1号开始开发做的,到2014年2月份就开始开盘,那时候开盘形势很好,开盘的那一天房子一下子就卖了170多套。
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400多套酒店式公寓,一天就卖掉了170多套,如此火爆的行情,洪兴龙万万没有想到,这也坚定了他后续开发的信心,紧接着他的五星级酒店项目开始启动,可是与此同时鼎宏大厦的写字楼项目却遭遇了瓶颈。 


江西鹰潭开发商 洪兴龙:主要银行这一部分,国家控制了一部分,像我们这些商业部分不允许贷款了。 


原本指望写字楼项目的回款来装修酒店,现在因为银行收紧贷款,洪兴龙的计划也落空。 


江西鹰潭开发商 洪兴龙:银行也不支持,贷不了钱,我们装修很困难。所以说我们想法还是如果有合作伙伴那就最好了,让人家搞这个酒店,因为我们之前搞地产的人,再一个年纪这么大,搞酒店又没有经验,自己也就好像搞不定。

江西鹰潭:新房每平米补贴300元

 

早在2013年就有媒体报道说,江西鹰潭人均达到1.6套住房。从2014年开始,当地政府也是想了各种办法来化解库存。今年4月1日,鹰潭市政府终于“放大招”,推出了至今为止江西省补贴力度最大的去库存政策。

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在江西鹰潭记者发现几乎所有楼盘的销售中心都能看到政府高额房补的宣传广告,而根据鹰潭市政府出台的《关于化解鹰潭市中心城区房地产库存的实施意见》,2016年4月1日至10月31日期间,在中心城区购买新建商品住房的购房户由受益财政最高给予每平米300元的奖励;2016年11月1日至12月31日期间,在中心城区购买新建商品住房的购房户由受益财政最高给予每平米200元的奖励。

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购房者张女士说事实上她已经有房子了,这次买了也不会入住,只是觉得目前房地产低迷,房价降了不少,再加上政府有补贴,买到了无论如何也不会亏本。 


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楼盘销售人员也告诉记者政府从4月1日起开始实施的房地产去库存政策,对于眼下低迷的市场来说还是有相当的刺激作用。


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江西鹰潭某楼盘销售经理:现在的来访量明显增大,现在的政府补贴,以前是没有的,这一部分钱对他们来说,并不是一个小数目,有一百多个平方米的房子,如果是补贴三百的话,相当于三万六。这一点相当于在这个城市的人来说,是不小的数目,装修可以省很多钱。 


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根据鹰潭市房管局提供的数据,1-5月鹰潭市区新建商品住房销售3028套,同比增长20%,其中5月销售880套,同比增长63.3%。1-5月市区新建商品住房销售面积33.55万平方米,同比增长15%,其中5月销售10.29万平方米,同比增长63.3%。可以看出,今年以来市区新建商品住房销售量保持增长态势,其中购房新政出台后的5月份销售量最大,同比增长明显。 


江西鹰潭房管局市场监管科副科长 罗静:可能4月份还是在政策宣传阶段,很多人不知道。5月份的时候,我们的销售量已经相当高了,跟4月份环比大概有74%左右增长。


江西鹰潭:鼓励农民进城买房 农村权益不变


像江西鹰潭这样的四五线城市,大部分家庭已经拥有了一至两套住房,要化解房地产库存最主要的市场是农村,眼下吸引农民买房也成了开发商和政府的共识,那么农民愿意进城买房吗?

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记者来到鹰潭市下属的县级市贵溪市志光的一个小村庄,在这里可以看的道路两旁的水稻即将进入成熟阶段,不过在这里发现有不少的房地产广告,50套现房随便挑,一口价3690元每平方米,另外还能够享受政府的补贴,每平米200--300元,对于进城买房当地的农民又是如何看待的呢? 


在江西鹰潭下属的贵溪市志光镇的田头记者见到正赶着两条黄牛回家的李大妈,她的孩子都外出打工去了,就剩下老两口在家。

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江西贵溪志光镇某村村民:没钱的怎么买,有钱的也有去城里买房的。 


记者在走访当地的一些乡镇时发现,这里几乎家家户户都是三四层的小洋楼,但大部分人家都大门紧闭,无人居住,在村尾的一个小卖部记者见到不少老人小孩。据了解,这个村子有100多户人家目前已经有几户进城买房了。 


村民坦言,对于靠种地进城买房的并不多,进城买房的基本都是外出经商的,在市区一处楼盘的销售中心记者见到了在北京做糕点买卖,这次特意返乡签订购房合同的徐先生。 

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江西鹰潭买房者:前几年就有在这里进城买房的想法借着这次机会政府都有补贴,就是鼓励农村买房。


徐先生介绍说他是农村户口,在老家已经盖了五层的楼房,在市区买房,一方面是因为政府有相关的补贴政策后,房价下降了不少,但最主要的原因还是孩子的上学问题。 


江西鹰潭买房者:没有投资这个想法,就是为了以后小孩在这方便读书,城市相对农村的话,肯定各方面的环境都不一样。 

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江西鹰潭房管局市场监管科副科长 罗静:农民工进城购房以后,还有家里一个成员户籍没有迁出来的,他原来在农村的那些权益是不变的,包括土地承包权和经营权,包括医疗、社保这一块,他可以自由选择。

 

楼主 2016-07-13 09:40:00  超级管理 编辑 删除
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