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百城房地产投资上半年“横盘停滞”

转载 2014/07/14 15:22:00 发布 来源:新华网 作者:006 1284 阅读 0 评论 0 点赞

  6月房地产投资价值百城指数219.99 下跌城市增多

  所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。而2014年上半年,全国百余城市的房地产投资价值却陷入了长达6个月的“横盘停滞”。

  从Reivi100指数2009年1月至今的房地产投资价值百城指数趋势图中,可以清晰地看到,在2013年还在上涨的全国指数到了2014年基本横盘不动了。与此同时,全国平均收益率也在不断走低,近1个月已经是负数,近6个月的平均收益率是可怜的0.67%,一个比银行半年期定存还要低不少的数字(银行定存半年的收益率1.5%)。2014年上半年,这个时间点投资住宅的恐怕哭的比笑的更多。

  在市场上投资者最关注的毫无疑问是利润,长期在一个水平线上停滞不前是无法吸引更多资金流入的,而且房地产市场的购买者往往都是从银行贷款买房,高负债意味着对市场波动非常敏感。投资者不可能长期持有房产不动摇,因为银行每个月的房贷压力不会减少,即使将房屋租出去,现有的房租一年算下来大概是房价的2%到3%,如果是30年贷款只是勉强和每月的房贷相抵消,也即持有期间实际收益为0。如此不划算的买卖基本没人愿意做,一旦意识到房地产市场转向,负债率高的投资者会主动抛售房产来缓解自己资金短缺的压力,这在市场一直向上走的时候是很难看到的,而恐慌会蔓延,使得平价抛售更加困难,这会使得整体价格进一步下挫。

  根据国家统计局的数据,2014年1~5月全国住宅销售面积下降9.2%,住宅销售额下降10.2%。但是投资者不能随便地认为这个下滑只是一个短期调整,因为现在房地产市场的大环境是资金在收缩,产业在调整,政策开始转向扶持。近期,不少地方政府都悄悄放松了房贷,但市场数据显示,6月份的房地产市场下跌反而加速了,这说明政策的作用已经几近失效。

  而结合租金数据来看未来房地产市场的走势。在房地产市场出现风险,投资性购房人在无法短期内以合适的价格脱手房产时,会出现什么状况呢?他会将原本持有出售的房产推到租金市场,以期待获得持有期适当的收入,如果这样的房屋增多,会将原有的租房市场供需平衡打破,使得租金也进一步下降。以2014年前6个月为例,全国平均租金涨幅-0.06%,租金下跌的城市数55个,北京-1.79%,广州-0.50%,上海3.78%,深圳5.67%,4个发达城市的收益率和租金涨幅显现出典型的正相关,由此得出的结论是北京和广州这两个城市是现在风险较大的城市,这是因为市场预期已经明显转向。就全国而言,现在也是一个下跌概率更高的市场。百城住宅价格下降趋势加剧2014年6月,Reivi100指数为219.99,比此前5月的220.33有小幅回落。相比2014年1月为219.62,2014年上半年来指数差微涨0.37。在2013年还稳步上涨的Reivi100指数进入2014年基本停滞,也这也意味着,中国房地产报联合中金标准数据共同研究监测的116个大中城市,2014年上半年房地产投资价值“横盘停滞”。

  中金标准数据最新监测结果显示,2014年6月,116个大中城市中,环比下跌的城市数达到62个,和5月份58个城市下跌相比,增加了4个,平均跌幅6月是1.79%,比起5月的1.30%也跌得更多,下跌的城市数和下跌的幅度都在扩大;同比71个城市上涨,平均涨幅5.42%,45个城市下跌,平均涨幅-3.89%,这两个涨幅都比5月份来的要低。

  在2014年中房报中金标准数据房地产投资价值百城指数(2014年5月报)曾经预测:“收益率的增速明显放缓在各个城市都有体现,直到现在增速已经降为零,此消彼长之下,随着看空情绪逐渐占到上风,未来全国收益率为负的可能性极大”。

  而这一论断在2014年6月,已得到一定的应验。全国负值城市激增 一线城市收益率下降回顾上半年,全国住宅平均投资收益率(一年)持续降低,从2014年年初的9.38%一直降至6月的4.60%,收益率缩水近半。与此同时,收益率低于一年期定存收益(3.3%)的城市数量却在激增。

  6月,低于一年期定存收益的城市数比5月增加了15个,且6月份的平均收益率只有4.60%,今年以来第一次低于5%。

  进入6月,前期收益率下滑的趋势不仅继续延续,而且进一步加速,接近一半的城市收益率低于银行存款。

  在一线城市住宅投资收益方面,6月份只有广州在环比上升,其他三个城市都在环比下跌。

  回溯今年前6个月,北京、广州、上海、深圳四大一线城市的表现,北京的收益率垫底,半年来持续上升无力,总成交面积同比去年下降47.28%,而收益率最高的深圳2014年上半年成交量也同比去年下降40.28%。可见,没有成交量支撑的房价实际上是空中楼阁,收益最高和最低的两个城市成交量都在暴跌。

  四大一线城市中唯有广州市住宅投资指数环比增加,这主要是由于6月份广州市荔湾区、黄埔区和花都区的房价上涨带动着整个广州市均价上涨。另一方面高价区的挂牌量占比在6月份猛增,使得整个广州市均价结构性地被拉高。低价房挂牌减少,高价房挂牌增加,实际价格方面天河区和海珠区环比是下降的,所以对这个环比上涨不应过分乐观,还需要观察两三个月才能确定是否真的形成了上升趋势。住宅投资收益率排行 沿海出口型、资源型城市垫底和今年5月的排名相比,比较显著的特点是整体收益率比上期的低不少。

  上期前十中收益率最低的城市郑州收益率14.88%,这次是乌鲁木齐,收益率12.44%。上期后十城市中收益最高的城市铜陵-1.75%,这次是芜湖-3.43%,整体的收益率都在下降。

  前十城市中,廊坊、天津、石家庄、郑州下榜,这四个城市6月指数都低于5月指数,和一般情况下的5月6月房价上涨的习惯观念相左,廊坊更是由5月的127.58降到了6月的114.01,前期“京津冀一体化”的概念炒作不仅戛然而止,而且极速降温。新上榜的四个城市厦门、武汉、东莞、乌鲁木齐实际收益率都比前一个月有所提升,其中东莞由8.96%提升到12.65%,其他提升的并不是很多,只是由于整体的收益率都有所下降,将这几个没下降的城市凸显出来了。

  后十城市中,宁波、徐州、九江、秦皇岛、鞍山下榜、杭州、赣州、马鞍山、湖州、江门上榜。新上榜城市中杭州、湖州、江门属于江浙沿海出口型经济城市,赣州、马鞍山属于资源型城市。排名后十城市中9个属于沿海出口型和资源型城市。

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