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新手必备:买房必看的10个坑!

转载 李佳敏2021/07/12 14:29:19 发布 来源:腾讯网 作者:腾讯网 7804 阅读 8 评论 9 点赞

因为有众多的交易环节和多变的行业政策,以及丰富的个案特征,该项交易复杂度远比行外人看到的和以为的要复杂的多得多,哪怕是律师买/卖房,遇到坑的时候恐怕有时候也得妥协(甚至认栽)。上述是不是作者夸张,一起往下看。


广告辨别

广告词很优美,但务必看一下广告画面最下方的“免责说明”。区位图上的所有配套务必看清是既有还是在建或者规划,(对地段不熟悉的买家)所有配套不管步行还是车行都实地走一遍感受一下空间感。所有现场看得到的广告画面和公示文件建议全部拍照,所有销售广告页、户型图全部留存,如果出现交易纠纷这些材料说不定能用得上。


样板房视差

样板房的迷惑性在于所有家具尺寸都是额外定制的,样板间百分百的美好和舒服如果换成正常的家具尺寸,多半就变局促了。大多数买房者知道家具需要自配,但不知道具体哪些固定附着物是参考交付标准的,这里就要看现场张贴的标识——“此处非交房标准”——多半贴在墙纸、电视背景墙、沙发背景墙、卧室床板靠、阳台上的洗衣台等。


不利因素公示

不利因素公示分红线内、外,“内”通常是变电站、垃圾站、噪音源等,“外”通常是外部的厌恶性设施,譬如公墓、加油站、垃圾站、机场、危化品生产/储存地等等。这2块公示牌一般都放在不起眼的角落,比较在意这些的买房者需要自己找找。


学区承诺

作者从业11年,没见过哪个售楼处明确承诺楼盘归属学区的;见过说“应该是,基本是”某某学区,但最后跳票了。记住,没有开发商会承诺学区!只有承接代理销售公司的置业顾问或者第三方中介会信口开河!


税费隐藏

售楼处说的首付只是首付,不包含交房时的契税和维修基金和首年物业费!


定金协议

务必明白《定金协议》里的定金退不了!(信了抖音上专家告诉你“可以退”那一套,大盐粒都要馊掉的)另外请务必明白,所有开发商的定金协议都经过法务把关,上面没有一个字是向着买房者的!除了地方性单项目小开发商,一般开发商都不允许在定金协议上手写增补条款。


交定金

所有购房钱款都应该且必须在财务办公区经专职财务人员收取,并现场开具加盖财务章的收据(定金阶段不开发票的)!务必不要由置业顾问在大厅用pose机刷卡,所有涉及置业顾问挪用购房款的都是在这个环节出问题。而且由财务收款可以经过二次销控,防止一房两卖。


签合同

网签合同都是在住建局指定的合同模板基础上,由开发商销售部会同法务部共同拟定的制式合同——只能在空白处编辑,除了签字没有任何地方需要或者可用手写。但不能因为是大开发商的制式合同而直接签字,起码得把付款日期、违约责任、交房日期核对一下


商业贷款

一手房的商业贷款只能选择开发商合作的银行,如果开发商合作的都是大型国有银行,那就只能高利率了。


公积金贷款

很多城市的公积金放款条件是楼盘结构封顶,这个工期一般晚于预售门槛较多,所以一些开发商会因为出于回款的考虑而拒绝公积金贷款的买家。遇到这种情况可以打12329投诉咨询,但作者善意提醒——首置群体除非不考虑换房、或者实在月供能力不足,否则慎用公积金贷款。


规划变更

这里指小区内部的规划变更,但近些年已经少之又少,哪怕有开发商也会通过正规的报规审批。但是,不排除内陆欠发达地区会有小开发商蛮干,所以看房的时候最好把公示的平面图和沙盘都拍好照片,如果交房时发现有明显不合理的变动,就让开发商拿出报规审批资料。


楼盘烂尾

2021年少之又少了,经济发达地区一般不会,大型开发商一般不会。但近些年作者也确实签过前50强房企突然倒闭的(突然到干了十几年的项目总都觉得意外),这个开发商在作者所在城市的项目也因为总部抽资而烂尾了,但最后政府出手托盘了——拖了1年多交房。作者说的直接一些,如果楼盘所在的城市经济非常强悍,就不会有彻底烂尾的住宅楼盘。


延期交房

少之又少了。真遇上了,开发商一般也是按合同办事的,如果开发商到了不按合同承担违约责任的份上,那一定是资金链问题较大、延期较长,真摊上了建议协商一个不是太差的解决方案,先拿到房再说(打官司、投诉之类已经很难有实质作用了)。交房时开发商一般会代售代缴契税、办理产证,有条件的、有能力的最好自行办理。


产证拖延

上述建议自办契税、产证是因为开发商一般会截留买房者税金,造成业主产证迟缓,这对长期自住的业主基本没有任何影响,但是对于投资者或者要用房子给孩子商业的家庭而言,产证日期就是件大事了。


房屋质量

期房跟现房、二手房比最大的差异是建筑质量的不可控性。以现有的施工技艺顶楼漏水和边套渗水都已经是小概率事件了,但现有的施工技艺还是无法杜绝此类问题——所以买到的房子质量怎么样基本属于运气问题。如果交房的时候发现建筑质量问题或精装瑕疵的,暂缓签收并积极协商维修吧。


物业打折

交房后物业服务打折是常态,请理解售楼处的物业服务只是提高购房者的购物体验,仅此而已。


返佣陷阱

如果买房者是通过中介带看并买的新房,中介又答应从开发商给的佣金中返还一部分给买房者,那么请一定签订书面协议!协议缔约方必须是买房者与中介门店的企业法人,并且加盖公章,并明确约定返佣的最晚日期。


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